Négociation

Minimiser le coût de la propriété

En achetant une propriété, battez-vous sur le prix, même si vous pensez que c'est une bonne affaire. Ne soyez pas découragé par les prix élevés ou irréels, étant donné que la majorité des vendeurs sont prêts à négocier. Beaucoup de propriétés se vendent bien moins cher que leur prix d'achat d'origine.

Négociation

La moyenne de ces prix est environ 5% de moins que le prix d'origine, ce qui est excessivement vrai pour les propriétés de plus de £500,000. Si vous avez des doutes sur la valeur d'une propriété, il peut être utile d'obtenir une évaluation indépendante (appraisal). Si l’évaluation est moindre que le prix demandé, cela risque de l'encourager à baisser son prix.

Haggling

Acheter une propriété est une des rares fois où vous pourrez négocier le prix (avec l'achat d'une voiture d'occasion), même si le prix est juste vous ne devriez pas compter avoir plus de 5 à 10% de réduction. Cependant dans un marché d'acheteurs, surtout à Londres, vous devez négocier un maximum sur le prix. Que ce soit pour du neuf ou de l'ancien.

A Londres, beaucoup de promoteurs offrent des 'extras' comme payer les timbres fiscaux et frais juridiques, vous pouvez aller jusqu'a obtenir 10 à 15% de réduction si le complexe se vend mal (et peut être obtenir un garage gratuit, d'une valeur pouvant atteindre jusqu'a £75,000 dans un penthouse luxueux. Les acheteurs en cash peuvent obtenir une réduction importante s’ils payent rapidement. Vous pouvez également avoir l'avantage si vous ne faites pas parti d'une chaîne.

Offre Initiale

Lorsque vous faites une offre initiale ne soyez pas timide et osez proposer un prix bien en dessous. Si vous faites une offre qui est basse vous pouvez l'augmenter, mais l'inverse est impossible. Si votre première offre est acceptée c'est que vous avez tablé trop haut et vous ne saurez jamais pour combien vous auriez pu l'avoir. Bien qu'en général ce ne soit pas le cas, on vous fera payer plus cher.

Déterminez un prix raisonnables basé sur les autres propriétés dans le quartier (c'est ce qui détermine en général le plus le prix), l'activité locale du marché de l'immobilier (beaucoup ou peu de ventes), et la quantité de travail à fournir. Ne laissez pas entendre que vous pouvez monter plus haut, mais montrez plutôt que vos offres sont les meilleures que vous puissiez faire.

Vous risquez de devoir mettre des offres proches du prix voulues dans un marché actif et si la propriété est intéressante. Si votre offre est refusée, il peut être intéressant d'attendre un peu avant de faire une offre plus élevée, selon l'état du marché, et votre envie d'acheter. Les agents inventent de temps à autre des acheteurs bidon, proposant des offres plus hautes. Si l'agent immobilier vous fait part de ce genre de situation, demandez une preuve écrite si possible, ou contactez le vendeur.

Cependant si vous tombez amoureux d'une maison ne tournez pas autour du pot et f aites une offre sur le champ, et augmentez la jusqu'a ce qu'elle soit acceptée. Si elle est proposée à un prix correct qu'il y a beaucoup de demandes et qu'elle vous plait réellement, proposez le prix annoncé.

N'oubliez pas le gazuming, vous pouvez le faire, mais les autres aussi (sauf si vous êtes en Ecosse).

Négocier

Si vous faites une offre vraiment basse, il est conseillé de l'argumenter avec plusieurs points négatifs (sans être trop critique) qui justifient de faire baisser le prix de la propriété. Vous pouvez obtenir une réduction importante s'il y a beaucoup de travail à faire. Dans tous les cas, vous devrez sûrement renégocier si d'autres problèmes sont mis à jour pendant l’expertise (et que vous voulez encore acheter). Si votre offre est ridicule, il se peut que le vendeur la trouve insultante et vous raye de la liste des acheteurs potentiels.

Une offre doit être mise par écrit (avec les informations sur le financement et les problèmes légaux) car elle sera plus facilement prise au sérieux qu'une offre verbale. Avant de vous mettre d'accord sur le prix, il faut que le vendeur et l'agent soient au courant de vos termes et conditions, qui doivent inclure les données suivantes:

  • Une liste des biens inclus (et toutes autres choses que vous avez comprises avec le vendeur) qui seront ajoutés dans le contrat de vente.
  • Tout le travail nécessitant d'être fait dans le bâtiment avant la signature finale du contrat.
  • L'offre étant sujet à une expertise et un contrat, si une étude souligne un problème qui demande des réparations, vous devez pouvoir renégocier le prix.
  • Le vendeur retirant la propriété du marché pour que vous évitiez d'être gazumpé.

Obtenir la meilleure transaction.

Si vous voulez acheter une propriété au meilleur prix, comme un investissement, étudiez bien le marché. Acheter une 'distress sale' d'un vendeur devant vendre rapidement est souvent la meilleure chose à faire si vous pouvez payer rapidement et 'cash'. Cependant n'oubliez pas qu'il faut que ce soit dans une zone ou la demande est élevée, en terme d'acheteurs et de locataires.

Tip: Toujours se préparer à sortir de la transaction au lieu d'acheter quelque chose de trop cher.

Recherche

Essayez d'obtenir les informations suivantes sur une propriété avant de l'acheter:

  • Quand a t elle été construite ?
  • Combien de temps les propriétaires y ont vécus ?
  • Si c'est une maison principale ou secondaire;
  • Pourquoi le propriétaire vend t'il (avoir une réponse claire n'est pas très facile) ?
  • L'urgence de la vente
  • Depuis combien de temps est-elle a vendre, et pourquoi n'a t-elle pas été vendue?
  • Si le prix demandé a été réduit
  • L'activité sur le marché immobilier local
  • L'état de la propriété
  • Les voisins et le quartier.
  • Si le prix demandé est réaliste

Le timing

Le timing est l'essence même de la négociation et il est essentiel de savoir depuis combien de temps une propriété est sur le marché (plus cette durée est longue, plus vous avez de chance de pouvoir acheter à un faible prix). Un bon indice est de savoir si son prix a été baissé, ce qui sera indiqué dans une publicité ou dans les fiches d'agents.

Certaines personnes vous diront directement qu'ils doivent vendre avant une certaine date. Vous trouverez sûrement la raison de la vente auprès des voisins, et ceci vous aidera à savoir si une offre doit être acceptée. Si une propriété est sur le marché depuis longtemps, plus de 6 mois dans une zone très demandée, il se peut que son prix soit trop élevé (ou alors il y a des défauts visibles). S'il y a de nombreuses propriétés intéressantes dans un quartier ou une résidence, essayez de savoir pourquoi. Acheter lorsque le marché est stable ou en hiver, vous permettra également de faire une affaire.

Tip: De votre coté, essayez de garder toutes les informations compromettantes et donnez l'impression que vous avez tout le temps pour acheter (même si c'est urgent).

Cela peut sembler contraire à l'éthique, mais dormez tranquille, si les rôles étaient inversés, on ne vous ferait pas de cadeau.

Les bonnes affaires

Dans un marché de l'immobilier chauffé à blanc, il y a peu de véritables bonnes affaires. Si vous pensez en avoir trouvé une, il vous faudra sûrement réaliser beaucoup de travaux – et une fois réparé ce ne sera plus tellement une bonne affaire financière. En général les bonnes affaires sont raflées par ceux qui sont capables de payer sur le champ (les ventes aux enchères peuvent avoir leur lot de bonnes surprises).

Tip: Si une propriété est proposée à un prix bas c'est qu'il y a une raison, essayez de comprendre laquelle.

Retirer une propriété du marché.

Une offre doit être soumise à condition que le vendeur retire sa propriété du marché, même pour quelques semaines, 3 à 4, disons le temps que vous obteniez un emprunt, fassiez vos expertises et vos recherches.

Sealed Bids

Un vendeur en Angleterre ou au Pays de Galle peut vous inviter à une 'sealed bid auction' (pratique habituelle en Ecosse), bien que ce soit rare. Il y en a deux types, formal et informal. L'offre formal stipule qu'a l'ouverture des bids (offres) et si l’une est acceptée, la vente est conclue par les deux parties. Avec l'informal, elle est sujette à une expertise et les deux parties peuvent se retirer à n'importe quel moment avant la signature des contrats.

Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) »

La moyenne de ces prix est environ 5% de moins que le prix d'origine, ce qui est excessivement vrai pour les propriétés de plus de £500,000. Si vous avez des doutes sur la valeur d'une propriété, il peut être utile d'obtenir une évaluation indépendante (appraisal). Si l’évaluation est moindre que le prix demandé, cela risque de l'encourager à baisser son prix.

Haggling

Acheter une propriété est une des rares fois où vous pourrez négocier le prix (avec l'achat d'une voiture d'occasion), même si le prix est juste vous ne devriez pas compter avoir plus de 5 à 10% de réduction. Cependant dans un marché d'acheteurs, surtout à Londres, vous devez négocier un maximum sur le prix. Que ce soit pour du neuf ou de l'ancien.

A Londres, beaucoup de promoteurs offrent des 'extras' comme payer les timbres fiscaux et frais juridiques, vous pouvez aller jusqu'a obtenir 10 à 15% de réduction si le complexe se vend mal (et peut être obtenir un garage gratuit, d'une valeur pouvant atteindre jusqu'a £75,000 dans un penthouse luxueux. Les acheteurs en cash peuvent obtenir une réduction importante s’ils payent rapidement. Vous pouvez également avoir l'avantage si vous ne faites pas parti d'une chaîne.

Offre Initiale

Lorsque vous faites une offre initiale ne soyez pas timide et osez proposer un prix bien en dessous. Si vous faites une offre qui est basse vous pouvez l'augmenter, mais l'inverse est impossible. Si votre première offre est acceptée c'est que vous avez tablé trop haut et vous ne saurez jamais pour combien vous auriez pu l'avoir. Bien qu'en général ce ne soit pas le cas, on vous fera payer plus cher.

Déterminez un prix raisonnables basé sur les autres propriétés dans le quartier (c'est ce qui détermine en général le plus le prix), l'activité locale du marché de l'immobilier (beaucoup ou peu de ventes), et la quantité de travail à fournir. Ne laissez pas entendre que vous pouvez monter plus haut, mais montrez plutôt que vos offres sont les meilleures que vous puissiez faire.

Vous risquez de devoir mettre des offres proches du prix voulues dans un marché actif et si la propriété est intéressante. Si votre offre est refusée, il peut être intéressant d'attendre un peu avant de faire une offre plus élevée, selon l'état du marché, et votre envie d'acheter. Les agents inventent de temps à autre des acheteurs bidon, proposant des offres plus hautes. Si l'agent immobilier vous fait part de ce genre de situation, demandez une preuve écrite si possible, ou contactez le vendeur.

Cependant si vous tombez amoureux d'une maison ne tournez pas autour du pot et f aites une offre sur le champ, et augmentez la jusqu'a ce qu'elle soit acceptée. Si elle est proposée à un prix correct qu'il y a beaucoup de demandes et qu'elle vous plait réellement, proposez le prix annoncé.

N'oubliez pas le gazuming, vous pouvez le faire, mais les autres aussi (sauf si vous êtes en Ecosse).

Négocier

Si vous faites une offre vraiment basse, il est conseillé de l'argumenter avec plusieurs points négatifs (sans être trop critique) qui justifient de faire baisser le prix de la propriété. Vous pouvez obtenir une réduction importante s'il y a beaucoup de travail à faire. Dans tous les cas, vous devrez sûrement renégocier si d'autres problèmes sont mis à jour pendant l’expertise (et que vous voulez encore acheter). Si votre offre est ridicule, il se peut que le vendeur la trouve insultante et vous raye de la liste des acheteurs potentiels.

Une offre doit être mise par écrit (avec les informations sur le financement et les problèmes légaux) car elle sera plus facilement prise au sérieux qu'une offre verbale. Avant de vous mettre d'accord sur le prix, il faut que le vendeur et l'agent soient au courant de vos termes et conditions, qui doivent inclure les données suivantes:

  • Une liste des biens inclus (et toutes autres choses que vous avez comprises avec le vendeur) qui seront ajoutés dans le contrat de vente.
  • Tout le travail nécessitant d'être fait dans le bâtiment avant la signature finale du contrat.
  • L'offre étant sujet à une expertise et un contrat, si une étude souligne un problème qui demande des réparations, vous devez pouvoir renégocier le prix.
  • Le vendeur retirant la propriété du marché pour que vous évitiez d'être gazumpé.

Obtenir la meilleure transaction.

Si vous voulez acheter une propriété au meilleur prix, comme un investissement, étudiez bien le marché. Acheter une 'distress sale' d'un vendeur devant vendre rapidement est souvent la meilleure chose à faire si vous pouvez payer rapidement et 'cash'. Cependant n'oubliez pas qu'il faut que ce soit dans une zone ou la demande est élevée, en terme d'acheteurs et de locataires.

Tip: Toujours se préparer à sortir de la transaction au lieu d'acheter quelque chose de trop cher.

Recherche

Essayez d'obtenir les informations suivantes sur une propriété avant de l'acheter:

  • Quand a t elle été construite ?
  • Combien de temps les propriétaires y ont vécus ?
  • Si c'est une maison principale ou secondaire;
  • Pourquoi le propriétaire vend t'il (avoir une réponse claire n'est pas très facile) ?
  • L'urgence de la vente
  • Depuis combien de temps est-elle a vendre, et pourquoi n'a t-elle pas été vendue?
  • Si le prix demandé a été réduit
  • L'activité sur le marché immobilier local
  • L'état de la propriété
  • Les voisins et le quartier.
  • Si le prix demandé est réaliste

Le timing

Le timing est l'essence même de la négociation et il est essentiel de savoir depuis combien de temps une propriété est sur le marché (plus cette durée est longue, plus vous avez de chance de pouvoir acheter à un faible prix). Un bon indice est de savoir si son prix a été baissé, ce qui sera indiqué dans une publicité ou dans les fiches d'agents.

Certaines personnes vous diront directement qu'ils doivent vendre avant une certaine date. Vous trouverez sûrement la raison de la vente auprès des voisins, et ceci vous aidera à savoir si une offre doit être acceptée. Si une propriété est sur le marché depuis longtemps, plus de 6 mois dans une zone très demandée, il se peut que son prix soit trop élevé (ou alors il y a des défauts visibles). S'il y a de nombreuses propriétés intéressantes dans un quartier ou une résidence, essayez de savoir pourquoi. Acheter lorsque le marché est stable ou en hiver, vous permettra également de faire une affaire.

Tip: De votre coté, essayez de garder toutes les informations compromettantes et donnez l'impression que vous avez tout le temps pour acheter (même si c'est urgent).

Cela peut sembler contraire à l'éthique, mais dormez tranquille, si les rôles étaient inversés, on ne vous ferait pas de cadeau.

Les bonnes affaires

Dans un marché de l'immobilier chauffé à blanc, il y a peu de véritables bonnes affaires. Si vous pensez en avoir trouvé une, il vous faudra sûrement réaliser beaucoup de travaux – et une fois réparé ce ne sera plus tellement une bonne affaire financière. En général les bonnes affaires sont raflées par ceux qui sont capables de payer sur le champ (les ventes aux enchères peuvent avoir leur lot de bonnes surprises).

Tip: Si une propriété est proposée à un prix bas c'est qu'il y a une raison, essayez de comprendre laquelle.

Retirer une propriété du marché.

Une offre doit être soumise à condition que le vendeur retire sa propriété du marché, même pour quelques semaines, 3 à 4, disons le temps que vous obteniez un emprunt, fassiez vos expertises et vos recherches.

Sealed Bids

Un vendeur en Angleterre ou au Pays de Galle peut vous inviter à une 'sealed bid auction' (pratique habituelle en Ecosse), bien que ce soit rare. Il y en a deux types, formal et informal. L'offre formal stipule qu'a l'ouverture des bids (offres) et si l’une est acceptée, la vente est conclue par les deux parties. Avec l'informal, elle est sujette à une expertise et les deux parties peuvent se retirer à n'importe quel moment avant la signature des contrats.

Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) »

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