Conveyancing

Transfert de la possession d'une propriété

Conveyancing (ou plus correctement ‘conveyance’) est le terme juridique pour le processus par lequel le transfert de propriété d'une personne à une autre est effectif. Une conveyance est un deed (document juridique) qui transfert (convey en anglais) une maison d'un vendeur (vendor) à un acheteur et donc sa possession.

Conveyancing

Trouver un Conveyancer

La Property conveyancing, (transfert de propriété) est généralement faite par un avocat (solicitor), ou un solicitor agent (en Ecosse) ou un licensed conveyancer. Vous pouvez le faire vous même, voir ci-dessous, mais ce n'est pas conseillé. Demandez à vos amis, voisins et collègues s'ils peuvent vous recommander quelqu'un (les recommandations personnelles sont toujours les meilleures).

Il est préférable de recruter un professionnel qui connait le coin et les restrictions de terrain. Les agents immobiliers et les prêteurs peuvent vous donner le nom d'un avocat, mais ils sont généralement neutres. Les grandes agences immobilières offrent un conveyancing service, même s’il est recommandé d'avoir quelqu'un d'indépendant, du fait des possibles conflits d'intérêts.

Tip: Essayez d'engager quelqu'un qui vous a été recommandé, étant donné que les fraudes existent et sont en augmentation

Qu'est ce qu'inclus le Conveyancing

Le conveyancing d'une propriété doit inclure les choses suivantes:

  • Vérifier qu'un 'vrai' titre est obtenu et en examiner la possession.
  • Vérifier si le terrain à été enregistré et l'existence de restrictions et droit de passage.
  • Vérifier que les modifications et aditions (extensions, conversions...) ont été faites avec une permission et un permis de construire et qu'ils ont une garantie.
  • Effectuer des recherches auprès des autorités locales.
  • S'assurer qu'il n'y a aucune dettes contre la propriété où plutôt qu'il n'y en ait plus à la signature du contrat.
  • Vérifier la lease et ces clauses (pour les appartements en leasehold)
  • Faire un contrat de vente.
  • Faire changer le nom du propriétaire sur le titre de propriété.

Autres points à vérifier

Demandez à votre conveyancer de vérifier:

  • Qui possède les propriétés voisines et quels types de constructions peuvent être réalisées ? Attention si elles ont été 'zonées' pour des activités commerciales.
  • L'utilisation souterraine du terrain, en particulier s'il elle est moderne, vérifiez également le sous sol des environs. On trouve de tout, comme des mines, de sites de stockage de déchets, des fosses pour les animaux morts (notamment la fièvre aphteuse) et ou d’anciens sites militaires (dépôts de munition, champ de tir).
  • Si une propriété est en zone inondable, et si elle a été inondée ces dernières années. Si vous voulez acheter une propriété sur la côte vous devriez également prendre en considération l'érosion et le réchauffement climatique (c'est une vérité qui dérange, mais d'après certaines estimations cela touchera beaucoup de villes côtières d'ici 50ans).
  • S'il n'y a pas de constructions prévues dans le coin pouvant modifier la valeur d'une propriété, comme une ligne de chemins de fer, autoroute ou zone industrielle, antennes radio ou pour GSM, complexe électrique ou usines, station d'épuration.
  • Que la personne vendant la propriété est la seule propriétaire, et qu'elle a le droit de vendre seule. Comme nous l'avons déjà dit ce n'est pas rare qu'un époux vende la maison sans prévenir son conjoint, imite sa signature, et parte avec la totalité de l'argent et disparaisse et vous vous trouvez avec la moitié de la maison.

Land Registry

HM Land Registry garantie les titres de propriété (et enregistre les propriétaires légaux) en Angleterre et Pays de Galle. Tous le monde peut consulter les archives du Land Registry’s et vérifier qui est/sont le(s) propriétaire(s) du terrain, s'il y a une hypothèque attachée et s'il y a des restrictions au niveau de la construction et du droit de passage. En Ecosse il est également possible d'inspecter les copies des hypothèques.

Durée

Le Conveyancing peut être complété en quelques jours mais dure en général plusieurs semaines. Le processus allant de l'acceptation de l'offre à la signature des contrats dure en général deux à trois mois (un des plus lents au monde, il correspond à peu près au double de la durée de la majorité des autres pays). En théorie la finalisation de la vente pourrait se faire le même jour que la signature, mais en pratique cela prend plusieurs semaines voir des mois. Certains aspects du conveyancing peuvent être accélérés, par exemple vous pouvez décider de faire une recherche personnelle auprès des autorités locales afin de gagner du temps. Il y a un coût supérieur de £50.

Un nouveau service apparu ces dernières années et introduit par the National Land Information Service (NLIS, www.nlis.org.uk ) fournit un service de conveyancing en ligne, via Internet à des avocats et des licensed conveyancer. Lorsque ce système sera complètement opérationnel, il devra être capable de réduire spectaculairement le temps de recherche et les informations seront disponibles en quelques heures. Avec ce système une vente devrait se faire en dix jours au lieu de quatre semaines. Les prix sont compétitifs mais le grand avantage reste le temps. Beaucoup de conveyancer en ligne proposent un tarif de £300 auquel s’ajoutent les remboursements et la TVA. Comme vous payez à la conclusion, c'est donc dans l‘intérêt des conveyancers de traiter le dossier rapidement.

Coût

Avant 1988, le coût du conveyancing était excessivement élevé en Angleterre et au Pays de Galle car les avocats en détenaient le monopole. Depuis 1988 les acheteurs peuvent faire appel aux licenced conveyancer. Cela a eu pour conséquence de faire baisser les prix qui sont aujourd’hui d’environ 0,5 à 1% du prix d'achat. (Ce qui représente encore beaucoup d'argent pour quelques papiers, souvent donnés à un(e) secrétaire.

Préparez vous à payer entre £750 et £1,000 pour une maison de £150,000. La plupart des avocats et des conveyancer vous diront au téléphone ce qu'ils facturent et vous pouvez également obtenir des devis via leurs sites internet. Demandez un devis écrit avant et vérifier ce qui est compris et si c'est 'full and binding' ou juste une estimation. Un tarif de base bas peut être majoré d'extras coûteux. Les dédommagements, comprennent les frais comme les timbres fiscaux, les frais liés aux recherches... sont payables séparément et la TVA est ajoutée au total.

Demandes des conveyancer

Votre conveyancer aura besoin de connaître le nom du vendeur (si demandé), des détails de la propriété, une liste des meubles que vous tenez à garder en achetant la maison (lustres, meubles, moquette...). Si le vendeur tient à prendre des objets faisant partie intégrante de la propriété, il faut que cela soit négocié avec le vendeur et inclus dans le contrat.

Votre conveyancer aura besoin des détails de vos sources de financement (banque...) et les coordonnées de la personne/banque vous ayant prêté l'argent. Vous devrez lui indiquer quand est ce que vous aimeriez prendre possession de la propriété.

Si vous vendez, votre avocat aura besoin de détails pour trouver les deeds, votre numéro d'hypothèque, les coordonnées du prêteur. Il demandera des copies des plans pour tous les travaux ayant été effectués dans la maison et les détails des garanties encore en cours. Dans le cas d'une chaîne, c'est à dire liée avec une autre transaction, il aura besoin de vos détails en tant qu'acheteur, et la date pour finir la transaction.

Si vous achetez avec quelqu'un d'autre que votre conjoint(e), demandez à votre avocat de rédiger un accord définissant vos droits et responsabilités, ce qui est important au moment de la vente, car vous devrez payer des frais de conveyancing sur les deux transactions.

Plaintes

Si vous avez une plainte contre un avocat, essayez de la résoudre avec lui. Si vous n'y arrivez pas nous vous conseillons the Office for the Supervision of Solicitors (OSS).

Faire son conveyancing

Il est possible et parfaitement légal de faire son propre conveyancing et il y a un grand nombre de livres disponibles sur le sujet. Il vous faudra environ une dizaine d'heures, un amour pour les détails et une bonne dose de patience. Mais ce n'est pas vraiment conseillé, car c'est complexe, coûteux en temps et risqué. Si vous faites une erreur dans le contrat vous pouvez vous retrouver dans l'impossibilité de vendre, alors qu'avec un avocat, vous pouvez le poursuivre en justice.

Beaucoup de gens cependant le font et y arrivent. Si vous voulez essayer ou que vous en avez simplement assez de payer des intermédiaires, essayez d'obtenir une copie du Consumers’ Association action pack, Do Your Own Conveyancing, ou le livre DIY (Do It Yourself – faites le vous même) conveyancing.

Tip: Si vous le faites vous même, faites verifier les papiers par un spécialiste, ce qui vous coûtera environ £100.

Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) »

Trouver un Conveyancer

La Property conveyancing, (transfert de propriété) est généralement faite par un avocat (solicitor), ou un solicitor agent (en Ecosse) ou un licensed conveyancer. Vous pouvez le faire vous même, voir ci-dessous, mais ce n'est pas conseillé. Demandez à vos amis, voisins et collègues s'ils peuvent vous recommander quelqu'un (les recommandations personnelles sont toujours les meilleures).

Il est préférable de recruter un professionnel qui connait le coin et les restrictions de terrain. Les agents immobiliers et les prêteurs peuvent vous donner le nom d'un avocat, mais ils sont généralement neutres. Les grandes agences immobilières offrent un conveyancing service, même s’il est recommandé d'avoir quelqu'un d'indépendant, du fait des possibles conflits d'intérêts.

Tip: Essayez d'engager quelqu'un qui vous a été recommandé, étant donné que les fraudes existent et sont en augmentation

Qu'est ce qu'inclus le Conveyancing

Le conveyancing d'une propriété doit inclure les choses suivantes:

  • Vérifier qu'un 'vrai' titre est obtenu et en examiner la possession.
  • Vérifier si le terrain à été enregistré et l'existence de restrictions et droit de passage.
  • Vérifier que les modifications et aditions (extensions, conversions...) ont été faites avec une permission et un permis de construire et qu'ils ont une garantie.
  • Effectuer des recherches auprès des autorités locales.
  • S'assurer qu'il n'y a aucune dettes contre la propriété où plutôt qu'il n'y en ait plus à la signature du contrat.
  • Vérifier la lease et ces clauses (pour les appartements en leasehold)
  • Faire un contrat de vente.
  • Faire changer le nom du propriétaire sur le titre de propriété.

Autres points à vérifier

Demandez à votre conveyancer de vérifier:

  • Qui possède les propriétés voisines et quels types de constructions peuvent être réalisées ? Attention si elles ont été 'zonées' pour des activités commerciales.
  • L'utilisation souterraine du terrain, en particulier s'il elle est moderne, vérifiez également le sous sol des environs. On trouve de tout, comme des mines, de sites de stockage de déchets, des fosses pour les animaux morts (notamment la fièvre aphteuse) et ou d’anciens sites militaires (dépôts de munition, champ de tir).
  • Si une propriété est en zone inondable, et si elle a été inondée ces dernières années. Si vous voulez acheter une propriété sur la côte vous devriez également prendre en considération l'érosion et le réchauffement climatique (c'est une vérité qui dérange, mais d'après certaines estimations cela touchera beaucoup de villes côtières d'ici 50ans).
  • S'il n'y a pas de constructions prévues dans le coin pouvant modifier la valeur d'une propriété, comme une ligne de chemins de fer, autoroute ou zone industrielle, antennes radio ou pour GSM, complexe électrique ou usines, station d'épuration.
  • Que la personne vendant la propriété est la seule propriétaire, et qu'elle a le droit de vendre seule. Comme nous l'avons déjà dit ce n'est pas rare qu'un époux vende la maison sans prévenir son conjoint, imite sa signature, et parte avec la totalité de l'argent et disparaisse et vous vous trouvez avec la moitié de la maison.

Land Registry

HM Land Registry garantie les titres de propriété (et enregistre les propriétaires légaux) en Angleterre et Pays de Galle. Tous le monde peut consulter les archives du Land Registry’s et vérifier qui est/sont le(s) propriétaire(s) du terrain, s'il y a une hypothèque attachée et s'il y a des restrictions au niveau de la construction et du droit de passage. En Ecosse il est également possible d'inspecter les copies des hypothèques.

Durée

Le Conveyancing peut être complété en quelques jours mais dure en général plusieurs semaines. Le processus allant de l'acceptation de l'offre à la signature des contrats dure en général deux à trois mois (un des plus lents au monde, il correspond à peu près au double de la durée de la majorité des autres pays). En théorie la finalisation de la vente pourrait se faire le même jour que la signature, mais en pratique cela prend plusieurs semaines voir des mois. Certains aspects du conveyancing peuvent être accélérés, par exemple vous pouvez décider de faire une recherche personnelle auprès des autorités locales afin de gagner du temps. Il y a un coût supérieur de £50.

Un nouveau service apparu ces dernières années et introduit par the National Land Information Service (NLIS, www.nlis.org.uk ) fournit un service de conveyancing en ligne, via Internet à des avocats et des licensed conveyancer. Lorsque ce système sera complètement opérationnel, il devra être capable de réduire spectaculairement le temps de recherche et les informations seront disponibles en quelques heures. Avec ce système une vente devrait se faire en dix jours au lieu de quatre semaines. Les prix sont compétitifs mais le grand avantage reste le temps. Beaucoup de conveyancer en ligne proposent un tarif de £300 auquel s’ajoutent les remboursements et la TVA. Comme vous payez à la conclusion, c'est donc dans l‘intérêt des conveyancers de traiter le dossier rapidement.

Coût

Avant 1988, le coût du conveyancing était excessivement élevé en Angleterre et au Pays de Galle car les avocats en détenaient le monopole. Depuis 1988 les acheteurs peuvent faire appel aux licenced conveyancer. Cela a eu pour conséquence de faire baisser les prix qui sont aujourd’hui d’environ 0,5 à 1% du prix d'achat. (Ce qui représente encore beaucoup d'argent pour quelques papiers, souvent donnés à un(e) secrétaire.

Préparez vous à payer entre £750 et £1,000 pour une maison de £150,000. La plupart des avocats et des conveyancer vous diront au téléphone ce qu'ils facturent et vous pouvez également obtenir des devis via leurs sites internet. Demandez un devis écrit avant et vérifier ce qui est compris et si c'est 'full and binding' ou juste une estimation. Un tarif de base bas peut être majoré d'extras coûteux. Les dédommagements, comprennent les frais comme les timbres fiscaux, les frais liés aux recherches... sont payables séparément et la TVA est ajoutée au total.

Demandes des conveyancer

Votre conveyancer aura besoin de connaître le nom du vendeur (si demandé), des détails de la propriété, une liste des meubles que vous tenez à garder en achetant la maison (lustres, meubles, moquette...). Si le vendeur tient à prendre des objets faisant partie intégrante de la propriété, il faut que cela soit négocié avec le vendeur et inclus dans le contrat.

Votre conveyancer aura besoin des détails de vos sources de financement (banque...) et les coordonnées de la personne/banque vous ayant prêté l'argent. Vous devrez lui indiquer quand est ce que vous aimeriez prendre possession de la propriété.

Si vous vendez, votre avocat aura besoin de détails pour trouver les deeds, votre numéro d'hypothèque, les coordonnées du prêteur. Il demandera des copies des plans pour tous les travaux ayant été effectués dans la maison et les détails des garanties encore en cours. Dans le cas d'une chaîne, c'est à dire liée avec une autre transaction, il aura besoin de vos détails en tant qu'acheteur, et la date pour finir la transaction.

Si vous achetez avec quelqu'un d'autre que votre conjoint(e), demandez à votre avocat de rédiger un accord définissant vos droits et responsabilités, ce qui est important au moment de la vente, car vous devrez payer des frais de conveyancing sur les deux transactions.

Plaintes

Si vous avez une plainte contre un avocat, essayez de la résoudre avec lui. Si vous n'y arrivez pas nous vous conseillons the Office for the Supervision of Solicitors (OSS).

Faire son conveyancing

Il est possible et parfaitement légal de faire son propre conveyancing et il y a un grand nombre de livres disponibles sur le sujet. Il vous faudra environ une dizaine d'heures, un amour pour les détails et une bonne dose de patience. Mais ce n'est pas vraiment conseillé, car c'est complexe, coûteux en temps et risqué. Si vous faites une erreur dans le contrat vous pouvez vous retrouver dans l'impossibilité de vendre, alors qu'avec un avocat, vous pouvez le poursuivre en justice.

Beaucoup de gens cependant le font et y arrivent. Si vous voulez essayer ou que vous en avez simplement assez de payer des intermédiaires, essayez d'obtenir une copie du Consumers’ Association action pack, Do Your Own Conveyancing, ou le livre DIY (Do It Yourself – faites le vous même) conveyancing.

Tip: Si vous le faites vous même, faites verifier les papiers par un spécialiste, ce qui vous coûtera environ £100.

Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) »

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