La data di completamento è generalmente fissata sei/otto settimane dopo la firma del contratto preliminare, come dichiarato nel contratto, sebbene può essere spostata. Il completamento riguarda la firma dell'atto di vendita, il trasferimento della proprietà legale, e il pagamento del bilancio sul prezzo d'acquisto, più qualunque altro tipo di pagamento come le spese notarili, le tasse e i debiti.
Quando i documenti necessari riguardanti l’acquisto sono stati consegnati al notaio, questo ultimo vi contatterà per richiedervi il bilancio del prezzo d'acquisto (meno il deposito) e, se applicabile, l'ammontare di un'ipoteca. Vi fornirà inoltre una fattura per le sue spese e in cui verranno dichiarate le tasse, che dovranno essere pagate al momento dell’atto finale.
Controlli Finali
La proprietà è venduta in concomitanza alle condizioni accettate al tempo dell’atto finale, per cui dovreste essere consapevoli di qualunque cosa accada nel periodo che va dalla firma del contratto preliminare e il completamento.
Prima di firmare l'atto di vendita, è obbligatorio controllare che la proprietà esista ancora o che non sia stata danneggiata, per esempio da piogge torrenziali o dai proprietari precedenti. Se siete ricorsi ad un avvocato o avete comprato attraverso un agente, sarebbe meglio che questi vi accompagnino al momento della supervisione finale. Dovreste inoltre portarvi dietro un inventario (il proprietario precedente dovrebbe aver già lasciato libero il posto) per assicurarvi che il venditore non sia scappato con qualcosa che era incluso nel prezzo o che sia stato comprato separatamente, per esempio la moquette, gli elettrodomestici, le tende, e che si trovino in buono stato. Dovreste assicurarvi anche che gli articoli costosi o di valore (come gli elettrodomestici o gli oggetti di antiquariato) non siano stati sostituiti da altri di minor valore. Qualsiasi decorazione da giardino, piante ed arbusti non dovrebbero essere rimossi a meno che non sia dichiarato nel contratto.
Alcuni venditori, toglieranno non solo le lampadine, ma anche i porta-lampadina, i cablaggi ed anche le piante, gli arbusti e gli alberi dal giardino!
Se vi rendete conto che manchi qualcosa, che sia danneggiato o che non funzioni bene, dovreste metterlo per iscritto ed insistere sulla restituzione immeditata o ad una riduzione del prezzo totale. In tali casi è normale per il notaio trattenere un ammonto appropriato nel deposito a garanzia dal venditore per poter procedere alle riparazioni e alle sostituzioni necessarie.
Nonostante voi o il vostro avvocato avreste dovuto controllare che tutto sia chiaro, per esempio le ipoteche o prestiti, contro una proprietà o notevole debito, è importante per voi o il vostro avvocato andare alla registrazione terrena e controllare TUTTE le entrate fino al giorno del completamento (questo potrebbe essere fatto pochi giorni prima e poi dovrete riesaminare solo le entrate dall'ultimo controllo al completamento).
CONSIGLIO DI SOPRAVVIVENZA
Dovreste rifiutare di procedere con la firma dell’atto finale se non siete completamente soddisfatti, dato che sarà molto difficile o impossibile ottenere eventuali risarcimenti in seguito.
Se non è possibile completare la vendita, dovreste consultare il vostro avvocato per sapere quali sono i vostri diritti, le modalità di restituzione del vostro deposito e qualunque altra spesa già effettuta.
Valore Dichiarato
L'azione di vendita include una dichiarazione del prezzo pagato dall'acquirente. In Italia, in genere, il prezzo dichiarato è sempre inferiore al prezzo che si paga effettivamente, questo, anche se è una procedura illegale,viene fatto per abbassare le tasse e le spese. Se siete tentati a effettuare una sottodichiarazione e troverete l'acquirente d’accordo (la maggior parte lo è), accertatevi che quanto dichiarato non sia inferiore al valore della proprietà registrata al catasto.
Il prezzo dichiarato si aggira di solito tra il 10 e il 20 % meno del prezzo d'acquisto reale nelle città, dove i valori di proprietà sono ben documentati, ma nei prezzi di aree rurali sono spesso sotto-dichiarato all’incirca del 50%. Tuttavia, le autorità stanno revisionando i valori di proprietà negli anni recenti ed i valori fiscali sono adesso più vicini ai valori reali in molte zone. Se sotto-dichiarerete troppo il valore, le autorità della finanza possono fare la propria valutazione, e potrete essere obbligati a pagare multe salate. Fatevi consigliare dal vostro agente immobiliare e /o dal vostro avvocato al momento di dichiarare il valore della proprietà.
La firma
L'atto finale di acquisto consiste nella firma dell’azione di vendita (il rogito), che ha luogo nell'ufficio del notaio. Prima che l'azione venga firmata, il notaio controlla che tutte le condizioni contenute nel contratto preliminare siano state soddisfate.
È normale che entrambi i partiti siano presenti al momento della lettura e della firma del contratto, testimoniato dal notaio, anche se il entrambe le parti possano dare una procura rappresentativa. Se siete sposati, dovrete presentare il vostro certificato di matrimonio in modo che può essere certificato che la proprietà venga attestata a entrambi i coniugi (comunione dei beni) o da un solo. Se non capite l'italiano, un interprete ufficialmente accreditato deve essere presente o una procura deve essere rilasciata al vostro agente o avvocato. Questo può essere compilato dal vostro agente, avvocato o da un notaio in Italia o da un agente straniero autenticato da un consolato italiano nel vostro paese d'origine, anche se quest ultima procedura sia più complicata e costosa.
Pagamento
Il bilancio del prezzo dopo che il deposito e qualsiasi ipoteca è stata sottratta deve essere pagata tramite una circolare di assegno o un trasferimento bancario. Il denaro può essere trasferito direttamente al conto bancario del venditore o potrete pagare tramite un assegno circolare, che è il metodo migliore, dato che sarà in vostro possesso (una banca non lo può perdere!) ed il notaio potrà così confermare immediatamente il pagamento. Vi consente inoltre di trattenere il pagamento se sorge un problema all’ultimo minuto che non può essere risolto.
Se voi e l'acquirente siete della stessa nazionalità, potrete essere d’accordo che il tutto sia pagato in una valuta diversa da euro, sebbene anche il notaio debba convenire in questo. In questo caso, il denaro dovrebbe essere tenuto da un avvocato o dal sollecitatore nel paese d'origine del venditore o dell’ acquirente.
Dopo il pagamento del bilancio e in seguito al rilascio di una ricevuta, vi verranno consegnate le chiavi, ma non sarete legalmente i proprietari finché la proprietà non sia stata registrata (vedere sotto).
Registrazione
Non esistono le azioni di titolo come nel Regno Unito, per esempio, e la prova di proprietà è fornita e garantita dalla sua registrazione al catasto. Il marco da bollo della registrazione è collocato sull'azione di vendita, una copia certificata è disponibile dal notaio circa due o tre mesi dopo il completamento del contratto. Sarà anche registrato un vostro eventuale possedimento ipotecario. L'azione originale è obbligatoriamente conservata dal notaio.
La registrazione al catasto è di vitale importanza; finché una proprietà non viene registrata infatti, non potrete considerarvi i proprietari ufficiali. È anche importante controllare la copia dell'azione di vendita dopo l'iscrizione per assicurarvi che ogni dettaglio sia corretto.
La notifica formale dell'acquisto deve essere data alla questura attraverso un modulo che di solito viene fornito dal notaio.