Les étrangers, qu'ils aient un permis de résidence permanente ou non-permanente, suivent le même processus d'achat que les citoyens américains. Par exemple, ils doivent aussi donner des preuves de revenus et de solvabilité.
L'autre catégorie d'étrangers comprend les non-résidents, qui ne sont pas autorisés à vivre ou travailler aux États-Unis mais qui y viennent régulièrement pour des séjours de moins de trois mois (avec un visa tourisme par exemple).
Pour obtenir un prêt aux États-Unis, ces personnes doivent avoir un historique de crédit irréprochable, ce qui peut prendre un certain temps. L'historique de crédit est formé par le bureau de crédit qui collecte des informations de plusieurs sources. Il peut être ignoré si une caution de 30% (parfois seulement 20%) du prix total de la propriété est payé.
Quelques institutions financières décident elles-mêmes du ratio prêt-valeur (ou "LTV", calculé en divisant le montant du prêt par le prix de la maison) avec une limite maximum (ex : 60%) pour un prix de vente minimum (ex : 200 000$). Cela signifie que 40% du prix devra venir du capital personnel de l'acheteur (80 000$ pour un prix minimum de 200 000$) ou que l'acheteur obtiendra un deuxième prêt dans son pays d'origine (ce qui est légal). C'est pourquoi il est conseillé d'obtenir un prêt avant de vous rendre aux États-Unis si vous êtes non-résident. Attention : une caution élevée due à un ratio LTV important augment vos chances d'avoir un prêt aux États-Unis.
De plus, les étrangers peuvent faire face à d'autres difficultés en obtenant un prêt aux États-Unis. Ils doivent donner à la banque une preuve de revenus et de solvabilité (comme le fait un citoyen américain), mais les banques américaines acceptent rarement les documents étrangers prouvant ces informations, même s'ils viennent de bureaux de crédits. Une autre façon d'éviter ce problème (autre que de faire un prêt dans son pays d'origine ou de créer un bon historique de crédit) est de faire un autre type d'emprunt, appelé "hard money loan". Ce prêt a valeur d'hypothèque car il est sécurisé par la valeur du bien immobilier (un peu comme si la banque prenait possession d'une partie de la propriété si la personne ne peut pas rembourser). Il a deux inconvénients : les taux d'intérêts sont plus élevés, et la caution se monte souvent à 40% ou 50%.
Puisque tous les états ont des règles différentes concernant les prêts, et puisque chaque cas est différent, il est recommandé de chercher des informations détaillées en fonction de votre situation.