La grande majorité des propriétés à vendre sont gérées par des agents immobiliers, en particulier quand il s'agit de propriété où des étrangers qui ne résident pas en Espagne sont impliqués. Il est fréquent pour des étrangers de nombreux pays, en particulier du Royaume-Unis et d'Allemagne, d'utiliser un agent de leur propre pays, travaillant en coopération avec les agents et les promoteurs espagnols.
Beaucoup d'agents immobiliers espagnols font de la publicité à l'étranger, en particulier dans les publications, dans les magasines pour expatriés et dans les journaux en Espagne, et beaucoup aussi sur des sites web, qui incluent parfois des visites virtuelles. La plupart des agents immobiliers espagnols parlent anglais et d'autres langues étrangères, donc ne soyez pas découragé si vous ne parlez pas espagnol. Si vous voulez trouver un agent dans une ville ou une région particulière, vous pouvez regarder dans la rubrique Inmobiliarias des pages jaunes locales.
La plupart des agents offrent des services auxiliaires et des services d'après-vente et ils vous aideront à obtenir des conseils juridiques et ils vous aiderons pour les assurances, les factures, la décoration intérieure et la construction. Ils offrent aussi des services de gestion et de location pour le compte de propriétaires non résidents. Notez cependant que les agents peuvent recevoir des commissions pour les références et que vous ne pouvez donc pas obtenir de conseils indépendants.
Les agents immobiliers espagnols ne sont pas régulés par la loi (une des raisons pour lesquelles il y a tant d'agents malhonnêtes) et n'importe qui peut lancer une entreprise de vente immobilière. Il existe cependant beaucoup d'agent qui sont licenciés et qualifiés professionnellement, et vous devriez choisir un agent qui est membre d'une association professionnelle comme l'Agente de Propiedad Inmobiliaria (API) ou la Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE), dont les membres ont une assurance avec des indemnités professionnelles, bien qu'elle ne soit pas très élevée.
Demandez à voir le numéro d'enregistrement de votre agent et demandez à quelqu'un de vérifier si vous n'êtes pas sûr que ce soit un vrai. Vous pouvez également vous offrir une protection supplémentaire si l'agent est un membre d'une organisation internationale comme la Fondation Européenne des Agents Immobiliers. Il existe beaucoup d'agents non licenciées qui opèrent en Espagne (en particulier dans les zones côtières), et mieux vaut les éviter. Parmi les nombreuses escroqueries pratiquées par des agents non licenciés, on retrouve de plus en plus souvent des agents qui augmentent le prix d'une maison au-dessus de sa valeur réelle avec l'accord du propriétaire et qui empochent la différence.
Le gouvernement n'a aucun contrôle sur les frais des agents en Espagne, où la commission d'un agent (généralement entre 5 et 10%) est inclue dans le prix de vente et doit donc être obligatoirement payée par l'acheteur. La commission sur les nouvelles propriétés est généralement de 10% et pour des maisons à la campagne, cette commission peut atteindre 35%! Les commissions facturées par les agents varient et les propriétés peuvent être annoncées à différents prix selon les agences.
Dans certaines zones, la plupart des agents appartiennent à un service inter-agence selon lequel les agents immobiliers font de la publicité pour les mêmes propriétés et où ils divisent les frais avec l'agent immobilier original (la commission dans ce cas est entre 7 et 10%). Les agents étrangers qui ne travaillent pas en Espagne travaillent souvent avec des agents espagnols et partagent la commission standard donc les acheteurs ne payent généralement pas plus que prévu. Cependant, vérifiez en avance si c'est bien le cas et sinon, regardez combien vous allez avoir à payer.
La même propriété est généralement dans les catalogues de différentes agences à des prix différents, reflétant les différentes commissions donc n'hésitez pas à comparer. Quand vous achetez, vérifiez également si vous devez payer la commission ou d'autres extras en plus du prix de vente (en dehors des frais et des taxes de bases associés avec l'achat d'une propriété).
Les frais des agents immobiliers devraient être payés à la fin de la transaction et jamais avant la signature du titre de propriété.
Si possible, vous devriez décider où vous voulez vivre, quel type de propriété vous voulez et quel est votre budget avant d'arriver en Espagne. Obtenez des renseignements sur le plus de propriétés possibles dans la zone qui vous intéresse et dans votre gamme de prix et faites une liste de celles que vous voulez voir avant tout. Généralement, les renseignements fournis par les agents immobiliers sont assez vagues et peu d'agents fournissent des descriptions détaillées des propriétés. Souvent, il n'y a même pas de photo et même quand il y en a, elles ne permettent pas de juger la propriété en général.
Notez qu'il n'existe pas de listes nationales de propriétés en Espagne, où les agences gardent jalousement leur liste de propriétés. Cependant, beaucoup travaillent en contact avec d'autres agences à travers le monde dans les zones populaires des acheteurs étrangers et il y a des réseaux de propriétés dans certains endroit qui sont utilisés par différentes agences. Les agents espagnols qui font de la publicité dans des journaux étrangers et qui travaillent en lien avec des agences étrangères fournissent généralement des photographies en couleurs ainsi qu'une description complète, en particulier pour les propriétés les plus chères. Selon les agents, vous verrez que leur efficacité, leur enthousiasme et leur professionnalisme peut être extrêmement différents.
Si un agent montre peut d'intérêt pour découvrir ce que vous voulez exactement, mieux vaut regarder par vous-même. Si vous êtes en contact avec un agent étranger, confirmez (et reconfirmez!) si une certaine propriété est toujours en vente et quel est son prix, avant de venir en Espagne pour la voir. Beaucoup d'agents immobiliers ont des sites web qui vous permettrons de regarder ce qui est offert depuis le confort de votre maison, bien que certains site ne montrent pas toutes les propriétés à vendre ou ne montrent pas les plus récentes et que d'autres requièrent une inscription au préalable.
Un agent espagnol peut vous demander de signer un document (nota de encargo) avant de vous faire visiter les propriétés, document qui est simplement pour protéger sa commission si jamais vous obtenez d'autres renseignements de la part d'une autre source ou si vous essayez de conclure un accord avec un autre agent dans son dos. Les visites sont font en général avec un agent donc ne vous attendez pas à ce que l'on vous confie les clefs (surtout pour les propriétés meublées) ou à traiter directement avec les locataires ou les fournisseurs. Vous devez toujours prendre rendez-vous pour voir les propriétés, car les agents n'ont généralement pas l'habitude que les gens viennent juste comment ça.
Si vous prenez rendez-vous, vous devez téléphoner et annuler si jamais vous ne pouvez pas y aller. Si vous êtes en vacances, il n'y a pas de problème à demandez à un agent quelles sont les propriétés qu'il peut vous offrir mais en revanche, ne vous attendez pas à les visiter sans rendez-vous. Si vous voulez visiter des propriétés pendant les vacances, mieux vaut commencer à chercher dès votre arrivée et revenir plus tard visiter celles qui vous ont particulièrement plu une seconde ou une troisième fois. Les agents ne travaillent généralement pas durant la pause déjeuner et la plupart des agences sont fermées le samedi après-midi et le dimanche.
Vous devriez essayer de visiter le plus de propriétés possible pendant le temps que vous avez de disponible, tout en restant vigilant de vous accorder assez de temps pour voir chaque propriété avec attention, pour aller d'une propriété à l'autre et pour faire des pauses déjeuner. Bien qu'il soit important de voir assez de propriétés pour se faire une bonne opinion du prix et de la qualité, ne visitez pas trop de propriétés en une journée (entre 4 et 6 est généralement un bon nombre), puisqu'il est facile de devenir confus entre les mérites des différentes propriétés. Si vous visitez des propriétés qui ne remplissent pas vos critères, dites le immédiatement à l'agent.
Vous pouvez également aider l'agent à cibler le terrain en lui disant exactement ce qui ne va pas avec les propriétés que vous rejetez. Il est conseillé de prendre des notes des bons et des mauvais cotés de chaque propriété et de prendre plein de photographies des propriétés qui vous plaisent, pour que vous soyez capable de les comparer plus tard à votre convenance (mais garder un document pour savoir quelle photo correspond à quelle maison!). Il est également conseillé de marquer chaque propriété sur une carte pour pouvoir y retourner plus tard par ses propres moyens sans se perdre. Plus une propriété vous plait, plus vous devez être vigilants sur ses points négatifs – si vous l'aimez toujours après avoir passé au peigne fin ses points négatifs, alors c'est peut être la bonne...
La plupart des agents et des promoteurs arrangent des voyages de visites avec des hébergements bon marché pour les acheteurs potentiels et ils vous en remboursent généralement les coûts si vous achetez une propriété. Par tous les moyens, prenez avantage des offre de voyages d'inspection mais ne vous mettez pas la pression pour acheter. Durant un voyage dédié aux visites, vous n'aurez l'occasion de visiter qu'un nombre limité de propriété ou un type particulier de propriétés (les propriétés sur plans sont un peu particulières) et, afin de montrer la région sous son meilleur jour, les agents s'efforceront de vous faire prendre les routes les plus attrayantes, de vous faire tester le vin local et ils vous emmènerons dîner dans les meilleurs endroits.
Gardez à l'esprit qu'il y a toujours plus dans une région que ce que vous verrez dans votre voyage d'inspection. Accordez-vous toujours assez de temps pour voir et comparer les propriétés offertes par les divers agents et promoteurs. Un long weekend n'est pas suffisant pour avoir une bonne idée des propriétés disponibles, à moins que vous sachiez déjà précisément ce que vous recherchez et où, ou alors si vous venez voir juste une ou deux propriétés.
Certains agents font de la publicité pour des voyages d'inspection ‘gratuits’, que vous devez cependant payer si vous décidez de ne rien acheter... Vérifiez les petits caractères et les conditions des voyages de visite ainsi que la réputation des agents immobiliers vous les offrant avant de signer. Les agents immobiliers réputés vous passeront probablement en revue pour voir si vous êtes vraiment sérieux à propos de l'achat d'une propriété avant de vous accepter pour un voyage d'inspection, relativement couteux pour eux.
Ne vous mettez jamais la pression pour un achat et prenez toujours les conseils d'un expert juridique indépendant. Certains agents mettent la pression à leurs clients pour qu'ils signent un contrat et payent un acompte rapidement, prétendant que d'autres clients sont intéressés par la propriété (ce qui peut être vrai!). Certains agents prétendent même que des conseils juridiques ne sont pas nécessaires ou qu'ils peuvent les fournir eux même, ce qui est illégal et contraire à l'éthique. Vos chances de résoudre le nombre problèmes sont bien meilleures si vous prenez des conseils indépendants auprès d'un avocat agréé (tous ceux qui sont agréés ont des assurances d'indemnités professionnelles).
Évitez d'utiliser l'avocat d'un agent immobilier, qui défendra inévitablement les intérêts de l'agent immobilier avant les vôtres. Certains avocats employés par les agents reçoivent des commissions lorsqu'une propriété est vendue et font donc tout leur possible pour que vous achetiez cette propriété. Choisissez un avocat indépendant qui est payé pour défendre vos intérêts.
Il existe un grand nombre de plaintes concertant des fraudes et des irrégularités d'agents immobiliers en Espagne, en particulier de la part d'acheteurs étrangers et il y a peu de protection des consommateurs. Il existe, cependant de nombreux agents immobiliers qui offrent un service excellent.