Immobilienkauf in Ungarn

Bestimmungen für Ausländer

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist ein wichtiger Markt in Ungarn, aber auch sehr streng geregelt. Wer als Ausländer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, benötigt eine Erlaubnis der ungarischen Staatsbehörden.

Immobilienkauf in Ungarn

Wenn Sie als Ausländer in Ungarn eine Immobilie kaufen möchten, wird sich der Kauf entweder als schwierig oder unmöglich erweisen. Nur Ausländer, die bereits seit mehreren Jahren in Ungarn leben, werden gesondert behandelt. In jedem Fall benötigt jeder Ausländer beim Kauf und Verkauf einer Immobilie eine Genehmigung des ungarischen Staates.

Eigentumserwerb durch EU-Staatsangehörige

Seit dem Eintritt Ungarns in die EU haben EU Bürger beim Eigentumserwerb die gleichen Rechte wie Ungarn. Bis das EU-Recht vollkommen umgesetzt wird, gelten besondere Vorschriften für EU-Bürger. Diese sind:

  • Gegenseitigkeit: Ausländer dürfen Eigentum erwerben, wenn ihr Heimatland den Ungarn ebenfalls den Eigentumserwerb erlaubt
  • Eine Genehmigung: ausgestellt von der Aufsichtsbehörde (Közigazgatási Hivatal)

Staatliche Erlaubnis zum Immobilienkauf oder -verkauf

Die staatliche Erlaubnis eine Immobilie zu erwerben/veräußern wird Ihnen nur erteilt wenn:

  • der Kauf nicht gegen das öffentliche Interesse stößt
  • der ausländische Verkäufer eine Immobilie verkauft um eine neue Immobilie zu kaufen
  • EU-Bürger eine Immobilie unter gleichen Bedingungen erwerben können wie Ungarn. Wenn die Immobilie in Ungarn jedoch als Zweitwohnsitz dienen soll, muss der ausländische Käufer seit mindestens 5 Jahren in Ungarn wohnhaft sein.

Zudem müssen Sie ein Antragsformular ausfüllen und dieses, zusammen mit folgenden Dokumenten, der Aufsichtsbehörde (Közigazgatási Hivatal) einreichen:

  • Reisepass sowie dessen beglaubigte Kopie (die Kope muss von einem ungarischen Notar erstellt werden)
  • Kaufvertrag
  • Eigentumsnachweis (tulajdoni Runde), nicht älter als 30 Tage
  • Gebühren (in der Regel 50.000 HUF. Anwalt- und Notargebühren sind hier nicht mitberechnet).

In der Regel dauern alle diese bürokratischen Prozesse bis zu 30 Tagen. Jede Partei, also der Käufer und Verkäufer, muss sich über die Länge dieses Zeitraumes im Klaren sein. Die Aufsichtsbehörde hat das Recht, den Antrag abzulehnen, wenn das Heimatland des Ausländers nicht eine Gleichbehandlung der ungarischen Bürger garantiert.

Regelungen für Staatsangehörige aus der EU, des EWR und der Schweiz: Seit dem 1. Mai 2004 dürfen Bürger der Europäischen Union (EU), des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und der Schweiz, die mindestens 4 Jahre in Ungarn wohnhaft sind, eine Immobilie ohne Zustimmung der Aufsichtsbehörde erwerben.

Bürokratische Schlupflöcher

Beachten Sie, dass dies keine rechtliche Empfehlung ist. Wir empfehlen Ihnen eine Rücksprache mit einem qualifizierten Anwalt vor Ort.

Es gibt zwei Methoden, die von Ausländern rechtmäßig verwendet werden können, um Beschränkungen beim Kauf von Immobilien zu vermeiden:

  • Der langwierige Prozess kann vermieden werden, wenn der Ausländer ein Unternehmen in Ungarn gründet. Das Unternehmen darf dann Grundbesitz erwerben. Als Rechtsträger ist das Unternehmen national und kann Immobilien erwerben, genau wie andere ungarischen Unternehmen auch.
  • Der ausländische Erwerber wird in diesem Fall nicht als Eigentümer bezeichnet, sondern als wirtschaftlicher Besitzer (was nur ein Namensunterschied ist). Auf diese Art können Sie eine Immobilie erwerben und die gleichen Rechte eines Eigentümers haben – und gleichzeitig einen Bogen um die Bürokratie machen.

Wenn Sie als Ausländer in Ungarn eine Immobilie kaufen möchten, wird sich der Kauf entweder als schwierig oder unmöglich erweisen. Nur Ausländer, die bereits seit mehreren Jahren in Ungarn leben, werden gesondert behandelt. In jedem Fall benötigt jeder Ausländer beim Kauf und Verkauf einer Immobilie eine Genehmigung des ungarischen Staates.

Eigentumserwerb durch EU-Staatsangehörige

Seit dem Eintritt Ungarns in die EU haben EU Bürger beim Eigentumserwerb die gleichen Rechte wie Ungarn. Bis das EU-Recht vollkommen umgesetzt wird, gelten besondere Vorschriften für EU-Bürger. Diese sind:

  • Gegenseitigkeit: Ausländer dürfen Eigentum erwerben, wenn ihr Heimatland den Ungarn ebenfalls den Eigentumserwerb erlaubt
  • Eine Genehmigung: ausgestellt von der Aufsichtsbehörde (Közigazgatási Hivatal)

Staatliche Erlaubnis zum Immobilienkauf oder -verkauf

Die staatliche Erlaubnis eine Immobilie zu erwerben/veräußern wird Ihnen nur erteilt wenn:

  • der Kauf nicht gegen das öffentliche Interesse stößt
  • der ausländische Verkäufer eine Immobilie verkauft um eine neue Immobilie zu kaufen
  • EU-Bürger eine Immobilie unter gleichen Bedingungen erwerben können wie Ungarn. Wenn die Immobilie in Ungarn jedoch als Zweitwohnsitz dienen soll, muss der ausländische Käufer seit mindestens 5 Jahren in Ungarn wohnhaft sein.

Zudem müssen Sie ein Antragsformular ausfüllen und dieses, zusammen mit folgenden Dokumenten, der Aufsichtsbehörde (Közigazgatási Hivatal) einreichen:

  • Reisepass sowie dessen beglaubigte Kopie (die Kope muss von einem ungarischen Notar erstellt werden)
  • Kaufvertrag
  • Eigentumsnachweis (tulajdoni Runde), nicht älter als 30 Tage
  • Gebühren (in der Regel 50.000 HUF. Anwalt- und Notargebühren sind hier nicht mitberechnet).

In der Regel dauern alle diese bürokratischen Prozesse bis zu 30 Tagen. Jede Partei, also der Käufer und Verkäufer, muss sich über die Länge dieses Zeitraumes im Klaren sein. Die Aufsichtsbehörde hat das Recht, den Antrag abzulehnen, wenn das Heimatland des Ausländers nicht eine Gleichbehandlung der ungarischen Bürger garantiert.

Regelungen für Staatsangehörige aus der EU, des EWR und der Schweiz: Seit dem 1. Mai 2004 dürfen Bürger der Europäischen Union (EU), des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und der Schweiz, die mindestens 4 Jahre in Ungarn wohnhaft sind, eine Immobilie ohne Zustimmung der Aufsichtsbehörde erwerben.

Bürokratische Schlupflöcher

Beachten Sie, dass dies keine rechtliche Empfehlung ist. Wir empfehlen Ihnen eine Rücksprache mit einem qualifizierten Anwalt vor Ort.

Es gibt zwei Methoden, die von Ausländern rechtmäßig verwendet werden können, um Beschränkungen beim Kauf von Immobilien zu vermeiden:

  • Der langwierige Prozess kann vermieden werden, wenn der Ausländer ein Unternehmen in Ungarn gründet. Das Unternehmen darf dann Grundbesitz erwerben. Als Rechtsträger ist das Unternehmen national und kann Immobilien erwerben, genau wie andere ungarischen Unternehmen auch.
  • Der ausländische Erwerber wird in diesem Fall nicht als Eigentümer bezeichnet, sondern als wirtschaftlicher Besitzer (was nur ein Namensunterschied ist). Auf diese Art können Sie eine Immobilie erwerben und die gleichen Rechte eines Eigentümers haben – und gleichzeitig einen Bogen um die Bürokratie machen.

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